Emlak Vergisi nedir?
Arazi, arsa ve binalar için ödenen vergidir. Emlak vergisi iki türe ayrılmıştır. Bina vergisi ve arsa vergisi. Emlak vergisi ikiye ayrılmış olsa da özdeşleşmiş olduğu birçok konu vardır.
Emlak Vergisinden kimler sorumludur?
Tapulu taşınmazda tapu kimin adına ise o kişi emlak vergisi ödemek zorundadır. Tapusuz taşınmazlarda ise emlak vergisi, noterde düzenlenen senedin ya da sözleşmenin imzalandığı gün doğar. Miras yolu ile taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerde emlak vergisi yükümlülüğü ölümün meydana geldiği tarihte başlar.
Taşınmazın sahipleri ya da yararlanma hak sahipleri, bu kişiler yok ise taşınmazı koruyan kişiler emlak vergisi yükümlüleridir.
Vergi Değeri nedir?
Bina ve arazinin Emlak Vergisi Yasasının 29. Maddesine göre saptanan değere vergi değeri denir.
Arsa ve araziler için 213 sayılı Vergi Usul Yasasının en az ölçüde birim değer sapmasına ilişkin kurallarına göre komisyonca hesaplanır. Vergi değeri taşınmazların bulunduğu yere ve metrekaresine göre belirlenir. Her 4 yılda bir açıklanan emlak vergisi değeri üzerinden alınır.
Bina Vergi değeri hesaplanırken ne gibi işlemler yapılır?
-Binanın dıştan dışa cephe metrekare birimi ile bina metrekare normal inşaat maliyeti bedellerini gösteren cetvelde yer alan oran çarpılacaktır.
-Çarpım sonucunda var ise binada asansör, kalorifer gibi farklarda eklenecektir.
-Toplam değerde Tüzüğün 23. Maddesi gereği yıpranma payı düşülecektir.
-Bu pay düşüldükten sonra kalan değere arsa ya da arsa payının en az ölçülere göre saptanan değeri eklenecektir.
Emlak Vergi oranları nasıldır?
Bina, arazi ve arsalar için ayrı oranlar belirlenmiştir.
Bina emlak vergisinde iki farklı oran vardır. Bina emlak vergisinin oranı binde iki, konutlarda ise binde birdir. Arazi emlak vergi oranı binde bir, arsalarda binde üç olarak ayarlanmıştır.
Emlak Vergisi ne zaman ödenir?
Emlak Vergisi yılda iki taksitte ödenir. Birinci taksit için Mart, Nisan ve Mayıs aylarında ikinci taksit için ise Kasım ayında ödeme yapılır. Bölgenin özelliklerine göre bu tarihler değişebilir.
Emlak Vergisi nereye ödenir?
Emlak Vergisi ödeyecek kişiler bağlı oldukları belediyelerin Emlak Vergisi birimine ödeme yapmaları gerekir. Ödeme yapılırken kişilerin yanlarında söz konusu taşınmazların tapusu ya da tapu örneği bulundurmaları gerekmektedir.
Emlak Vergisi Beyannamesi nedir?
Emlak Vergisi ödeneceği zaman vergi mükelleflerinin her bir taşınmaz için ilgili belediyelerde doldurmuş olduğu forma emlak vergisi beyannamesi denir.
Emlak Vergisi Beyannamesi için hangi belgeler gerekiyor?
1.Tapu fotokopisi
2.Nüfus cüzdanı fotokopisi
3.Binalar için yapı kullanma izninin fotokopisi
4.Binanın bulunduğu adres
5.Beyan sahibinin ikamet adresi
6.Vergi numarası
Emlak Vergisi ödenmediğinde hangi cezai işlemler uygulanır?
6183 sayılı kanun hükümlerine göre Emlak vergisini zamanında ödemeyen vergi mükellefleri tespit edilen oranda gecikme cezası öderler. Emlak Vergisinde gecikme oranı 1.9’dur. Bu hesaplama günlük üzerinde yapılır.
Emlak Vergisinde indirim nasıl gerçekleşir?
Emlak Vergisinde indirim emekli, dul, yetim kişilere uygulanır. Bu uygulamada söz konusu kişilerin tek bir konutu varsa ve bu konutu oturmak için kullanıyorsa Emlak vergisinin 8.maddesi gereğince indirimli olarak ödeyebilirler. Tek bir meskene ait olan emekli, dul ve yetimler ilgili belediyelerden form doldurarak bu uygulamadan yararlanabilirler. Fakat söz konusu indirim 2.mal varlığı için geçerli olmaz.
Emlak vergisi 2013 ikinci taksiti için son gün hangisi?
Hürriyet Gazetesi'nin vergi uzmanı yazarı Şükrü Kızılot'un 25 Kasım 2013 tarihli ve "Evi olanlara çok önemli uyarı" başlıklı yazısı şöyle;
30 Kasım Cumartesi gününe rastladığı için 2 Aralık Pazartesi akşamına kadar, Emlak Vergisi ikinci taksitinin ödenmesi gerekiyor. Vergi, süresi içinde ödenmezse, geciken her ay için yüzde 1,40 oranında “gecikme zammı” alınıyor.
EMEKLİLER, İŞSİZLER VE EV HANIMLARI
Konutların vergisinde; emekliler, işsizler, ev hanımları ve engelliler ile ilgili özel bir durum var.
Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2‘yi aşmayan, bir tek konutu bulunan ve emekli aylığı dışında başka geliri bulunmayan emekliler ile herhangi bir geliri bulunmayan işsizler ve ev hanımları ile engelliler (gelirleri olsa dahi) “sıfır oranlı” emlak vergisine tabiler. Başka bir anlatımla, Emlak Vergisi ödemiyorlar.
Bu avantajdan yararlanacak olan işsizlerin, ev hanımlarının ve emeklilerin (emekli aylıkları dışında) 25 bin TL’yi aşan menkul sermaye iradı (faiz, repo, fon kâr payı, temettü vb.) gelirlerinin olmaması gerekiyor.
Daha önce, sıfır oranlı emlak vergisi, her yıl için ayrı kararname çıkartılarak açıklanırdı. 2007 yılından itibaren, bu uygulamaya son verildi. Aksine bir düzenleme olmadığı sürece, yeni bir kararnameye gerek kalmaksızın; emekliler, işsizler ve ev hanımları ile engelliler 2013 yılında olduğu gibi 2014 yılında da “sıfır oranlı” emlak vergisine tabi olacaklar (Bkz. 29 Aralık 2006 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı).
Yukarıda belirtilen kişilerin, birden fazla konuta sahip olmaları durumunda, konutların tamamı için emlak vergisi ödemeleri gerekiyor.
BİZZAT OTURMA KOŞULU
Sıfır oranlı Emlak Vergisinden yararlanabilmek için, konutta bizzat oturma koşulu aranmıyor. Bu nedenle, sahip oldukları tek konutu kiraya verip, kirada oturanlar da (emekliler, işsizler, ev hanımları, engelliler), gerekli koşulları taşımaları halinde, sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanabilecekler (Bkz. Maliye Bakanlığı’nın, 31 Aralık 2003 Tarih ve 25333 (3.mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, 38 No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliği).
YAZLIK EVLER
Konutta bizzat oturma zorunluluğunun olmaması, yazlık evler için geçerli değil. Belirli zamanlarda dinlenmek amacıyla kullanılan yazlık evler için, Emlak Vergisi ödenmesi gerekiyor.
Ancak, yazlık evlerde sürekli oturulması ve başka bir ev sahibi de olunmaması durumunda, diğer koşulların varlığı halinde, Emlak Vergisi ödenmez.
Emlakçı El Kitabı etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Emlakçı El Kitabı etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
11 Haziran 2017 Pazar
Emlak Nedir ? Emlakçılık Nedir ?
Yasal çerçevesi Borçlar Kanunun 404. maddesine göre çizilen emlakçılık tarifi şudur:
“Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz”.
Kısacası emlakçılık odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir. Bu konuda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından kabul edilmekle birlikte henüz emlakçılık tam anlamıyla yasal bir çerçeveye oturtulmuş değildir.
Bugün bu mesleği aklına gelen herkes yapmaktadır: Berber Salih,Kapıcı Süleyman, Bakkal Memduh, Ayakçı erbabı. Hemen hemen her meslek grubu, üstüne vazife olan olmayan herkes bir yanıyla bu işi yapmakla kendini mükellef görünüyor. Bu nedenle emlakçılıkta saygınlık kavramı biraz tartışmaya açıktır.
Bu meslek daha çok emeklilerin yaptığı bir iş olarak biliniyor. Bunun nedeni bu meslek grubunun aylık bir ücrete tabi olarak çalışmamasıdır. Nasıl olsa emekli gelirim garanti, bu işten gelecek olan da kardır, gözüyle bakılmaktadır. Emlakçının kazancı kendi tecrübe, bilgi birikimi, pazarlama yeteneğine, değişik bölgelere göre farklılık kazanır.
Emlakçı ne yapar? Neler yapmalıdır ?
Bir gayrimenkulün Satış, Kiralama, Pazarlama sürecini yöneterek,bunların satış,kiralama sözleşmesini yapmaya, Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir olarak;
* Portföy oluşturur, pazarlama teknikleriyle gayrimenkulün sunumunu yapar.
* Tapu mevzuatı bilmelidir. Tapu İşlemleri yapmak için (İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, Cins değişikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme)
* Belediyelerden aplikasyon, bölge imar planı çıkarma,harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmelidir.
* Kadastro mevzuatını bilmelidir. Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
Mortgage, Konut kredi sistemini bilmelidir.
* Gayrimenkul hukuk mevzuatını bilmelidir. İmar, iskân, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunlarını bilmelidir. Emlak vergisi, KDV, V.UK bilmelidir. Vergi muafiyeti belgesini alma, Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma gibi işleri yapmaya,kısaca gayrimenkul hizmetlerinin bütününe; satıcı, alıcı, kiracı arasında aracılığı / komisyonculuğu meslek edinmiş kişi.
Emlakçı neleri yapamaz?
* Emlak komisyoncusu kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın Kapora Alamaz. Kapora, alım – satım işlerinde, satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
* Emlak Komisyoncusu‘nun Yer Gösterme Ücreti alması yasaktır.
* Emlak komisyonculuğu’nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları …v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar.
Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.Emlak Komisyoncusu ‘nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız. Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Mecburi Standard Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’ye göre:
Emlak komisyoncusu: Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.
Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesi’nin 14. maddesi Tellallik, komisyonculuk, ve sair aracılık islerini yapmak üzere kurulan müesseseleri, ‘Ticarethane’ ; bunları isletenleri de ‘Tacir’ olarak kabul etmiştir. Borçlar kanunu’nun 404. maddesinde: ”Gayrimenkul Tellalliği yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir” denilmektedir. Bu sebepten dolayı, Türk Ticaret Kanununun 12. maddesi gereği Tellalik ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.
Ayrıca, Borçlar Kanunu’nun 404,405,406,407 ve 409. maddelerinde; komisyoncuların alacağı ücret ve çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadir. Yine, 507 sayili Esnaf ve Sanatkarlar kanunu’nun 3153 sayılı kanunla değişik 6. maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulu’nun 24/6/1997 tarih ve 9. kararı ile; emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir.
Bu karar 22/01/1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra, çeşitli illerde emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır.
Bir meslek kurulusu olan bu odalar, Anayasa’nın 135, maddesinde belirtildiği üzere; belli bir mesleğe üye olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak amacına yönelik kurulmuştur.
“Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz”.
Kısacası emlakçılık odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir. Bu konuda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından kabul edilmekle birlikte henüz emlakçılık tam anlamıyla yasal bir çerçeveye oturtulmuş değildir.
Bugün bu mesleği aklına gelen herkes yapmaktadır: Berber Salih,Kapıcı Süleyman, Bakkal Memduh, Ayakçı erbabı. Hemen hemen her meslek grubu, üstüne vazife olan olmayan herkes bir yanıyla bu işi yapmakla kendini mükellef görünüyor. Bu nedenle emlakçılıkta saygınlık kavramı biraz tartışmaya açıktır.
Bu meslek daha çok emeklilerin yaptığı bir iş olarak biliniyor. Bunun nedeni bu meslek grubunun aylık bir ücrete tabi olarak çalışmamasıdır. Nasıl olsa emekli gelirim garanti, bu işten gelecek olan da kardır, gözüyle bakılmaktadır. Emlakçının kazancı kendi tecrübe, bilgi birikimi, pazarlama yeteneğine, değişik bölgelere göre farklılık kazanır.
Emlakçı ne yapar? Neler yapmalıdır ?
Bir gayrimenkulün Satış, Kiralama, Pazarlama sürecini yöneterek,bunların satış,kiralama sözleşmesini yapmaya, Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir olarak;
* Portföy oluşturur, pazarlama teknikleriyle gayrimenkulün sunumunu yapar.
* Tapu mevzuatı bilmelidir. Tapu İşlemleri yapmak için (İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, Cins değişikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme)
* Belediyelerden aplikasyon, bölge imar planı çıkarma,harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmelidir.
* Kadastro mevzuatını bilmelidir. Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
Mortgage, Konut kredi sistemini bilmelidir.
* Gayrimenkul hukuk mevzuatını bilmelidir. İmar, iskân, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunlarını bilmelidir. Emlak vergisi, KDV, V.UK bilmelidir. Vergi muafiyeti belgesini alma, Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma gibi işleri yapmaya,kısaca gayrimenkul hizmetlerinin bütününe; satıcı, alıcı, kiracı arasında aracılığı / komisyonculuğu meslek edinmiş kişi.
Emlakçı neleri yapamaz?
* Emlak komisyoncusu kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın Kapora Alamaz. Kapora, alım – satım işlerinde, satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
* Emlak Komisyoncusu‘nun Yer Gösterme Ücreti alması yasaktır.
* Emlak komisyonculuğu’nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları …v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar.
Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.Emlak Komisyoncusu ‘nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız. Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Mecburi Standard Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’ye göre:
Emlak komisyoncusu: Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.
Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesi’nin 14. maddesi Tellallik, komisyonculuk, ve sair aracılık islerini yapmak üzere kurulan müesseseleri, ‘Ticarethane’ ; bunları isletenleri de ‘Tacir’ olarak kabul etmiştir. Borçlar kanunu’nun 404. maddesinde: ”Gayrimenkul Tellalliği yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir” denilmektedir. Bu sebepten dolayı, Türk Ticaret Kanununun 12. maddesi gereği Tellalik ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.
Ayrıca, Borçlar Kanunu’nun 404,405,406,407 ve 409. maddelerinde; komisyoncuların alacağı ücret ve çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadir. Yine, 507 sayili Esnaf ve Sanatkarlar kanunu’nun 3153 sayılı kanunla değişik 6. maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulu’nun 24/6/1997 tarih ve 9. kararı ile; emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir.
Bu karar 22/01/1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra, çeşitli illerde emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır.
Bir meslek kurulusu olan bu odalar, Anayasa’nın 135, maddesinde belirtildiği üzere; belli bir mesleğe üye olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak amacına yönelik kurulmuştur.
10 Haziran 2017 Cumartesi
Coğrafi Koordinat Sistemi Nedir?
Navigasyon uygulamaları, rota oluşturmak derken yön tayininin temelinde yer alan coğrafi koordinat sistemine de değinmek gerekli. Bulunduğumuz uzayda herhangi bir nokta x, y, z (Global Astronomik Dik Koordinat Sistemi veya Kartezyen Koordinat Sistemi) veya r, θ, φ (Küresel Koordinat Sistemi veya Kutupsal Koordinat Sistemi) ile gösterilmektedir. Bir noktanın koordinat değerleri bu sistemlerden herhangi birinde verilmişse, aynı noktanın diğer sistemdeki değerlere kolaylıkla dönüştürülebilir. Dünya üzerindeki bir yeri kutup açısı/enlem ve boylam açısının bilinmesiyle topografik bir nokta olarak tanımlayabiliriz. Küresel Koordinat Sistemi’ndeki üç bileşenden ikisi kullanılarak belirtilen Coğrafi Koordinat Sistemi (Yer’in Grid Sistemi) içerisinde unutmamak gereken dünyanın bir küre değil de (jeodezi) bağlamında yaklaşık olarak bir elipsoit ya da kutupları basık sferoit şeklinde olmasıdır. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde yüzey üzerinde her noktada yarıçap aynı olduğundan enlem ve boylam bilgisi ile bir nokta kolaylıkla belirlenebilir.
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Koordinat Sistemleri Nelerdir?
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
1 Haziran 2017 Perşembe
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm ne anlama geliyor. Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp, yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
Kat Mülkiyeti Nedir ?
Kat
Mülkiyeti, yasal çerçevede yani Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki tanımıyla, inşaatı
bitmiş bir taşınmazın; daire, ofis, mağaza, dükkan, kat, depo, mahzen gibi
bölümlerinden başlı başına ve ayrı ayrı kullanıma elverişli olanların o
taşınmazın sahibi ya da ortakları tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine
bağlı olarak bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı kurabilmelerine izin
verir.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
Kat irtifaklı tapu nasıl çıkarılır?
Kat
irtifak hakkı, bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya
birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi
ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı
tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın
maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak
hakkına Kat İrtifakı deniyor.
Kat irtifakı kurulabilmesi için gerekli belgelerin temin edilmesi ve bağımsız bölümün bağlı olduğu belediyeye başvuruda bulunulması gerekiyor. Belediye kendisine yapılan başvurunun ardından gerekli incelemeleri yapıyor. Herhangi bir sorun veya eksik bir belge olmaması halinde bir belge hazırlayarak Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderiyor. Daha sonra ilgili bölümler için Tapu dairesinde kat irtifakı tapusu alınabiliyor.
Kat irtifakı kurulabilmesi için gerekli belgelerin temin edilmesi ve bağımsız bölümün bağlı olduğu belediyeye başvuruda bulunulması gerekiyor. Belediye kendisine yapılan başvurunun ardından gerekli incelemeleri yapıyor. Herhangi bir sorun veya eksik bir belge olmaması halinde bir belge hazırlayarak Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderiyor. Daha sonra ilgili bölümler için Tapu dairesinde kat irtifakı tapusu alınabiliyor.
Kat irtifakı nedir nasıl kurulur?
Bir
bağımsız bölüm üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabiliyor.
Peki Kat irtifakı nedir nasıl kurulur?
Kat irtifaklı tapu nasıl çıkarılır? diyorsanız işte yanıtı...
Kat irtifakı; Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan hak olarak tanımlanıyor.
Kat irtifakının kurulabilmesi için; Anayapının henüz bitmemiş olması gerekiyor. Ayrıca yapılacak bölümler bağımsız olması gerekiyor.
Diğer şartlar ise şu şekilde sıralanıyor:
-Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekiyor.
-Maliklerin tümü istemde bulunmuş olması gerekiyor.
-Birden çok malik varsa resmi senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olması gerekiyor.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi için temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor.
Peki Kat irtifakı nedir nasıl kurulur?
Kat irtifaklı tapu nasıl çıkarılır? diyorsanız işte yanıtı...
Kat irtifakı; Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan hak olarak tanımlanıyor.
Kat irtifakının kurulabilmesi için; Anayapının henüz bitmemiş olması gerekiyor. Ayrıca yapılacak bölümler bağımsız olması gerekiyor.
Diğer şartlar ise şu şekilde sıralanıyor:
-Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekiyor.
-Maliklerin tümü istemde bulunmuş olması gerekiyor.
-Birden çok malik varsa resmi senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olması gerekiyor.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi için temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor.
Kat irtifakı nedir?
Herhangi
bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok
yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve
başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra
geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları
tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı
deniyor.
Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kuruluyor. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olunuyor.
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenleniyor . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenleniyor.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Bir arsanın üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapılacak bir inşaatın proje tasdikinden sonra kat mülkiyetine geçişe esas olacak şekilde bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne kaydı deniyor.
Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.
Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından, kurulan kullanma hakkıdır.
Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kuruluyor. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olunuyor.
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenleniyor . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenleniyor.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Bir arsanın üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapılacak bir inşaatın proje tasdikinden sonra kat mülkiyetine geçişe esas olacak şekilde bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne kaydı deniyor.
Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.
Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından, kurulan kullanma hakkıdır.
Kat irtifakı kurulması için gereken belgeler
Kat
irtifakı kurulması için gerekenler!
Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı deniyor.
Kat irtifakı kurulabilmesi için, öncelikle bir mimar tarafından projenin hazırlanmış olması ve belediyece onaylanmış olması ve inşaat ruhsatının alınmış olması gerekiyor.
Kat irtifakı için gerekli evraklar şu şekilde:
1. Genel İnşaat Projesi ve inşaat ruhsatı : Projenin bir mimar tarafından hazırlanmış ve belediyece onaylanmış olması gerekiyor. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunlu oluyor. Projede yapıya ait her bir bağımsız bölüm ölçüleriyle ayrı ayrı gösteriliyor ve birden başlayarak numaralandırılıyor. Bağımsız bölümün eklentileri ve ortak yerler belirtiliyor. Kat irtifakının kurulabilmesi için inşaat ruhsatının da ilgili belediyeden alınmış olması gerekiyor.
2. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekiyor. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek kalmıyor.
3. Yönetim Planı: Oluşturulan yapının kat sakinleri tarafından nasıl yönetileceğini gösteren sözleşmeye deniyor. Yönetim planının her sayfası ana gayrimenkulün bütün paydaşları tarafından imzalanıyor. Bütün paydaşlar yönetim planını oluştururken kendi yapılarına ve isteklerine özel maddeler koyabilirler ancak yönetim planı kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler içeremiyor. Yönetim planında kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler geçersi oluyor.
4. Liste: Listede her bağımsız bölüm birden başlayarak numaralandırılıyor. Her bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, büyüklüğü varsa eklentisi gösteriliyor. Liste ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanıyor.
5. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
6. Maliklerin vesikalık fotoğrafı da kat irtifakı için gerekli evraklar arasında yerini alıyor.
Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı deniyor.
Kat irtifakı kurulabilmesi için, öncelikle bir mimar tarafından projenin hazırlanmış olması ve belediyece onaylanmış olması ve inşaat ruhsatının alınmış olması gerekiyor.
Kat irtifakı için gerekli evraklar şu şekilde:
1. Genel İnşaat Projesi ve inşaat ruhsatı : Projenin bir mimar tarafından hazırlanmış ve belediyece onaylanmış olması gerekiyor. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunlu oluyor. Projede yapıya ait her bir bağımsız bölüm ölçüleriyle ayrı ayrı gösteriliyor ve birden başlayarak numaralandırılıyor. Bağımsız bölümün eklentileri ve ortak yerler belirtiliyor. Kat irtifakının kurulabilmesi için inşaat ruhsatının da ilgili belediyeden alınmış olması gerekiyor.
2. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekiyor. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek kalmıyor.
3. Yönetim Planı: Oluşturulan yapının kat sakinleri tarafından nasıl yönetileceğini gösteren sözleşmeye deniyor. Yönetim planının her sayfası ana gayrimenkulün bütün paydaşları tarafından imzalanıyor. Bütün paydaşlar yönetim planını oluştururken kendi yapılarına ve isteklerine özel maddeler koyabilirler ancak yönetim planı kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler içeremiyor. Yönetim planında kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler geçersi oluyor.
4. Liste: Listede her bağımsız bölüm birden başlayarak numaralandırılıyor. Her bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, büyüklüğü varsa eklentisi gösteriliyor. Liste ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanıyor.
5. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
6. Maliklerin vesikalık fotoğrafı da kat irtifakı için gerekli evraklar arasında yerini alıyor.
İnşaatta kat irtifakı ne zaman kurulur?
Kat
Mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyetine konu olan yapılacak veya yapılmakta olan
yapının bağımsız bölümleri için arsa malikleri yada ortak malikler tarafından
kat irtifakı kurulabiliyor.
Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kuruluyor. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmiyor ve başka bir hakla kısıtlanamıyor. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş oluyor.
Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğuyor. Bu resmî senet tapu sicil müdürlüğünce düzenleniyor. Kat irtifakına konu olan arsanın tamam bir kişiye ait ise resmî senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenleniyor.
Kat İrtifakı kurulmasının bazı şartları bulunuyor.Kat irtifakı için ana yapı henüz tamamlanmamış olması,yapılacak bölümler bağımsız olması,yapılacak yapının tamamında kat irtifak kurulması,maliklerin tümü istemde bulunmuş olması,Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olması ve Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olması gerekiyor.
Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kuruluyor. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmiyor ve başka bir hakla kısıtlanamıyor. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş oluyor.
Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğuyor. Bu resmî senet tapu sicil müdürlüğünce düzenleniyor. Kat irtifakına konu olan arsanın tamam bir kişiye ait ise resmî senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenleniyor.
Kat İrtifakı kurulmasının bazı şartları bulunuyor.Kat irtifakı için ana yapı henüz tamamlanmamış olması,yapılacak bölümler bağımsız olması,yapılacak yapının tamamında kat irtifak kurulması,maliklerin tümü istemde bulunmuş olması,Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olması ve Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olması gerekiyor.
Alım Satım Komisyon Protokolu
ALIM SATIM VE KOMİSYON
PROTOKOLU
Lütfen aşağıdaki
bölümleri eksiksiz doldurunuz.
|
Protokol No :............................... Acente Kodu
:........................................
İli :............................... Mevkii :........................................
İiçesi :............................. Ada :........................................
Mah/Sokağı :.............................. Pafta :........................................
Apartman Adı :............................... Parsel No :........................................
Kapı No
:............................... Kat No :........................................
Müşteri
.....................................................ile emlak sahibi
............................................
Yukarıda bahsi geçen emlak satışı
hususunda aşağıdaki şartlarda
anlaşmayı
kabul ve taahhüt
ederler.
1- Satıcı sahibi
bulunduğu bu emlakın satışını
.................................TL/EUR/USD
Yazı ile
.................................................................olarak
kabul ve taahhüt etmiştir.
2- Satış bedeline mahsuben
alıcıda.....................................................TL/EUR/USD
Yazı
ile.................................................................olarak
kabul ve taahhüt
etmiştir.
3- Satışın
..........................TL/EUR/USD.Yazı ile(yazı
ile).......................................sı
Peşinen geri
kalan da..................................... ( ‘’
)..........................................
......................................................................... (
‘’ )
.........................................
......................................................................... (
‘’ )
..........................................
......................................................................... (
‘’ )
.........................................
lık
taksitler halinde
ödenecektir.
4- Bu protokol imzalandıktan sonra borçlar kanununun 156/2. Maddesine göre taraflardan alıcı emlakı
almaktan vazgeçtiği taktirde
verdiği kaporayı geri alamayacaktır. Satıcı emlakı satmaktan vazgeçerse kapora miktarı kadar tazminat
ödemekle yükümlü olacaktır.
5- Alıcı
ve satıcı kendilerine bu
anlaşmayı sağlayan ........................................ye anlaşmanın imzası anından
itibaren her biri gerçek satış bedeli
üzerinden
%3 ‘er komisyon ödemeyi, kabul , taahhüt ve beyan ederler. Taraflar komisyon ücretinin fazlalığından bahisle kendisi hakkında talep ve müracat haklarından kabili Rücu olmamak kayıt ve şartıyla anlaşmayı kabul etmişlerdir.Satıştan vazgeçen taraf iki tarafın komisyonunu ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
6- Anlaşmazlık halinde
haksız olan taraf bu
anlaşmada yazılı talimatlarla birlikte
ayrıca diğer tarafın mağruz kalacağı
her nevi zarar,
ziyan, mahkeme, ve
icra masrafları ve ücreti vekaleti de ödemekle yükümlüdür.
7- Bu protokolü uygulamasından doğacak her
türlü uyuşmazlığın giderilmesinde İzmir Mahkemeleri ve İcra Daireleri
yetkilidir.
ALICI
SATICI
ADI SOYADI : ADI
SOYADI:
ADRESİ : ADRESİ
:
TEL : TEL :
......./....../......
|
Mülkiyet Hakkı
Birden fazla nesnenin mülkiyeti bulunmakta olup derslerimizde taşınmaz mülkiyeti üzerinde duracağız. Mülkiyet hakkı, tapu mevzuatının ve gayrimenkul sisteminin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti, sadece belirli tip gayrimenkullerde tesis edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.
Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.
Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Mülkiyet Hakkının Çeşitleri
Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabiliceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.
Paylı Mülkiyette;
Fatma M... 1/3
Ayşe C.... 1/3
Ali T... 1/3
Elbirliği Mülkiyetinde ise;
Fatma M...
Ayşe C...
Ali T...
Hisselerinin tamamı “1” eşittir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.
Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.
Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Mülkiyet Hakkının Çeşitleri
Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabiliceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.
Paylı Mülkiyette;
Fatma M... 1/3
Ayşe C.... 1/3
Ali T... 1/3
Elbirliği Mülkiyetinde ise;
Fatma M...
Ayşe C...
Ali T...
Hisselerinin tamamı “1” eşittir.
Emlak ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler
Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Bunlar aşağıda Şekil 1.1 de de görüldüğü gibi; fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür. Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir. Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir. Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür. Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir. Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir. Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Emlak Sektörünü Etkileyen Unsurlar
Emlak sektöründe çeşitli değer kavramları yer almaktadır. Bunlar emlak ürünlerine olan talebi ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek açısından önemlidir. Bu bölümde, emlak sektöründe değer kavram ve uygulamaları üzerinde durulacaktır.
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Temelden Zirveye Emlakçılık Bilgileri
Temel emlakçılık bilgileri, emlak sektöründe doğru yöntemleri geliştirmek ve uygulamak açısından önem arz etmektedir. Bu bölümde, emlak işlemlerini etkin ve verimli yönetebilmek için ihtiyaç duyulan temel emlak bilgilerine yer verilmektedir.
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)